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            北京通州法院發布三類十二條建議,為疫情防控期間房屋租賃合同各方支招
            2020-03-30 18:22

              2020年3月20日上午 , 北京通州法院召開新聞發布會 , 對因新冠肺炎疫情可能引發的房屋租賃合同糾紛進行預判研究 , 為出租人、承租人、房屋中介企業提出相關建議 , 并公開發布《疫情防控期間房屋租賃合同相關法律風險提示》(見附件)。 

              新冠肺炎疫情發生以來 , 不可避免地導致了部分租戶無法按時返京、商場營業時間縮短、客流減少等 , 無論是對于出租人還是承租人而言 , 這些都是此前未遇見的情形 , 房屋租賃合同各方就此可能會產生一些不同的認知 , 也極有可能就此產生糾紛 。 

              北京通州法院根據此次疫情防控的特點 , 結合歷年來受理租賃合同糾紛的情況 , 調研認為可能產生的糾紛類型主要分為三大類 。 一是承租人以新冠肺炎疫情為由要求減免租金 , 如部分承租人因被感染、被隔離或者交通管制無法按時返京 , 在一定時期內無法使用租賃的房屋 , 可能會據此要求房東減免租金 。 二是承租人以新冠肺炎疫情導致不能實現合同目的為由要求解除租賃合同 , 如承租人計劃在春節期間租賃商場柜臺進行促銷、文化娛樂活動等 , 因新冠肺炎疫情無法按期進行 , 承租人可能會要求解除租賃合同 。 三是出租人以承租人遲延支付租金為由要求承租人給付租金、承擔違約金并解除租賃合同等 , 如租戶沒有按約定交納租金也沒有及時溝通 , 房東可能會要求租戶交納剩余租金、支付合同約定的延期付款違約金并要求解除租賃合同 。

              面對這些情況 , 北京通州法院在發布會上針對租賃合同當事人可能面臨的法律問題給出了提示建議。

              01  建議出租方這么做

              密切關注相關部門發布的與疫情相關的法律法規和管理措施,落實自身主體責任的同時督促承租方全面遵守規定,避免因承租方違反相關規定(如擅自開業、擅自延長營業時間等)而導致出租房屋被查封等風險;  主動了解所在地區的相關部門是否有租金減免的相關規定,確認是否有租金減免的強制性義務、減免后是否可獲得一定的政府補貼和支持;  加強與承租方的溝通,可以通過多種靈活方式(微信、短信、錄音、視頻)掌握出租房屋的實際經營狀況,了解租賃物業是否實際存在停業歇業或縮短營業時間情況,停業歇業及縮短營業時間的期限、物業范圍、面積;  加強與承租方的協商,協商成果的最好及時簽訂書面補充協議,對雙方同意減免租金的金額或幅度或計算方法、發生新情況時雙方確認和同意的應對方式方法、在疫情影響下單方解除合同或遲延交付租金的法律后果等進行書面確認,以穩定租賃關系、降低風險;  在承租方提起訴訟請求解除合同或減免租金時,攜帶全部訴訟材料特別是證據材料按時參與庭審,積極維護自身合法權益、積極應訴。  

              02  建議承租方這么做

              仔細審核合同條款,特別是是否有關于不可抗力、情勢變更或其他租金減免的相關條款,如有,承租方一般可以依據租賃合同約定的條款主張相關權益;  全面留存疫情對居住、生產造成實質影響的證據,如有關部門發布的延遲復工、商場物業根據相關規定發布的縮短營業時間等通知;  加強與出租方的溝通、交流,如協商一致,盡快與出租方簽訂補充協議固定雙方關于合同解除或變更的約定并按新協議嚴格履行;  如協商未果,可先行支付相關款項并書面申明保留通過合法途徑變更合同的權利,此后承租方可繼續與出租方商議能否通過“延長租期”等方式解決爭議,雙方矛盾較大仍無法協商的,可通過合同約定的爭議解決方式主張權利,此時應注意3年的訴訟時效期限;  積極采取合理措施以減少疫情帶來的損失,同時及時將合同因疫情導致的履行障礙告知出租方。  

              03  建議房屋中介企業這么做

              嚴格落實各項防控措施,積極配合開展聯防聯控、群防群控。一方面,租賃中介企業應配合社區摸排往來人員情況,向社區提供出租房屋和承租方動態信息,告知房屋承租方抵京后及時向在京居住地社區報告;另一方面,租賃中介行業要切實加強本企業在京員工疫情防控管理,建立員工健康狀況臺賬,并每日向社區報告,確保納入社區防控管理。  充分發揮專業知識水平高的特點,從政策法規、社會人情、租賃專業知識等角度出發,積極引導引導租賃雙方協商處理糾紛,盡力將雙方糾紛化解于萌芽狀態。  

              這在段難熬的時光里,希望這些建議提示能讓租戶更安心,房東更放心,中介更用心,讓我們一起在法治的守護下,等待春暖花開!

               附件:《疫情防控期間房屋租賃合同相關法律風險提示》


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